公寓买卖最重要文件是什么?
八方专栏 - 公寓里的故事
作者:余月瑛   
2015-03-05 11:02

8

玛琪和丈夫随地产经纪疲于奔命折腾数月后,意外在网上发现一个超值公寓楼盘,价钱比同区面积,配套设施相近的公寓便宜近20%,她兴高采烈地致电售楼经纪,对方热情洋溢一番后,即邀请玛琪次日看房子。

玛琪和丈夫对这套公寓可谓一见倾心,已看过近70套房子,从未如此令两人心动,油亮的地板,高级云石厨房和浴室台面,精心设计的典雅窗帘等等,尤其吸引的是不可思议的超低价钱,经纪轻描淡写解释业主急售回流。玛琪显然被这套公寓彻底迷住,也懒得去查究此公寓已在市场超过三个月, 况且可能是期限过后再度推出市场。

玛琪和丈夫大学毕业工作才两年多,被父母百般宠爱,从来不用理会柴米油盐价钱的公主王子,被迫向“蒸蒸日上”的多伦多楼价现实投降,两人勤俭节约过日子,彼此相爱的小夫妻希望早日能离开父母,有真正属于自己的的爱巢,

虽然两人都有稳定工作,但动辄至少六七十万加元的独立或半独立别墅,他们暂时是仍无法应付,共管式公寓倒是较靠谱的选择,即使每个月固定不菲的管理费和地税等,价钱相对而言便宜很多。

两人马上敲定购买,业主相当爽快,价钱一拍即合。玛琪夫妇密锣紧鼓,几乎不眠不休为新房子的手续奔波,律师告知他们必须向卖家索取“物业状况证明”(Status Certificate),有了这份大厦提供的证明,有关的法律手续才能完备。

大厦管理公司收到索取申请及100加元费用后,必须于10天内提供全套物业状况证明文件,这是物业转让的重要文件,有效期为90天。

物业状况证明通常由买家提出申请,证明书的基本内容包括如下:
- 该公寓单位登记楼层及单位号数(有些大厦把13,14等号数跳开,如2018房,实际的楼层是第18层,第16号房),每月物业管理费数目及下一个管理费缴付日期;
- 申明任何非正常财政年度的管理费增加,如特别征收费 Special Assessment,必须详细列明费用增加的理由;
- 该公寓单位任何未支付的费用,如物业已被注册银行留置权(Lien), 拖欠管理费,维修费,法律诉讼费等;
- 大厦的地址电话等联络方式;
- 现任大厦业主董事会成员名单及联络方式;
- 大厦物业管理公司及经理联络地址电话等;
- 大厦现行有效的宣言书Declaration, 附例By-laws, 规则Rules影印本;
- 法庭尚未裁定的有关更改大厦宣言书申请;
- 任何悬而未决牵涉本大厦的法庭诉讼;
- 大厦本财政年度的预算,以及上一财政年度的财政审核报告;
- 最新的大厦储备基金评估报告(由专业工程师每三年更新一次);
- 本物业状况证明书签发日,90天内的大厦储备基金总金额;
- 大厦储备基金供款计划:每年增幅及供款数目;
- 大厦公共设施之任何重大变更,增加或减少;
- 大厦现时出租单位的总数目;
- 大厦现时生效的保险证明书。
等等重要文件。

安大略省现行的共管物业法(Condominium Act)规定,如果大厦在指定期限内未能提交有效的物业状况证明书,将被视为已提供了以下事项的证明:该申请单位没有拖欠大厦任何费用,大厦本年度物业管理费将不会有任何增加,大厦本年度储备基金供款也将不会有任何增加。如物业状况证明书缺失任何文件材料,则该等文件视为并不存在。

物业状况证明书的内容对大厦具约束力,物业的买家,房屋按揭借贷等买卖相关事宜均依赖证明书所述内容进行。

物业状况证明书内涉及的大厦签署重要合约,如申请人要求查阅,或索取影印本,大厦应在合理时间内提供,可酌量收取行政及影印费。

玛琪夫妇终于期限的最后一天,即向物业管理公司发出申请后的第10天,收到了该公寓单位的物业状况证明书。玛琪用晴天霹雳来形容她看到证明书时的心情,该大厦是三百万加元借贷诈骗的受害者,法庭诉讼已历经两年,仍然悬而未决。因为此案,大厦管理费前一年疯涨25%,在一年的特别征收费期间,各户的管理费由正常的数百元,飙升至$1200,售楼经纪并未向玛琪夫妇详述这些重要的状况,玛琪夫妇只好解释可能经纪是新手经验不足。

不幸中的大幸是,玛琪夫妇聘请的代理律师经验丰富,申明此桩房屋买卖最终能够成功条件必须是:经律师查证后,满意大厦储备基金的状况,物业状况证明列出的内容均可接受。

显然,玛琪夫妇这间梦之屋只是梦魇一场,任何负责任有良心的律师和地产经纪,都会如实告知客人要三思后行,虽然该公寓单位确实便宜,但置业容易安居难,面对尚未了结的棘手法庭诉讼,可能性极高的逐年物业管理费大幅上升,以及接踵而来的特别征收费等,因此,律师劝喻玛琪夫妇还是忍痛割爱了。

物业状况证明除对大厦的整体状况如盘托出外,同时也会列出所要求单位的详细情况,如拖欠的管理费,维修欠款,与该单位相关的法律诉讼等,任何上一手业主留下的问题手尾,都必须完善解决后才能实行物业的转让交收。譬如漏水导致楼下单位的损毁,公寓单位内的违例结构装修(如把饭厅加装门变成睡房)等,务必于物业转让前妥善解决,或书面申明买卖双方达成协议后的同意书,否则,新一手业主就要承担隶属于该单位物业留下来的责任义务了。

 

365Talk

 

scroll back to top
 

相关文章推介