新一届中国政府终于打破对楼市调控的缄默。北京市政府本周出台“京七条”，引发广泛关注，各参与方都希望从中揣摩上层意图。如果说“京七条”代表了新一届政府的调控方向，那么与此前几轮调控相比，最明显的差异在于，重点从“调需求”转向“调供给”。

10月23日，北京市住建委召开发布会，出台“京七条”，其核心内容是“自住型商品房”政策。这一政策限定此类住房的价格低于同时段同品质的商品住房约30%，建筑面积以90平方米以下为主，五年内原则上不允许转让，五年后转让所得收益30%上缴政府。北京市计划今年向市场投放2万套这类商品房，明年投放5万套。

近十年来，中国政府几乎每年都要出台楼市调控政策，但效果甚微。无论是2005年的“国八条”还是2006年的“国六条”、2010年的“国十条”，都贯穿着一个思路——通过抑制需求来控制房价。抑制需求的办法无非是增加交易环节的税收、提高投机性需求的贷款首付比及利率，更激进的手段就是“限购”。同样，为了抑制土地价格上涨的速度，上一届政府的主要思路是控制房地产开发商的资金来源，迫使房地产开发商在资金压力下减少囤积土地，并加速出售已经完工的房子。

事实表明，通过抑制需求来控制房价，难以奏效。尤其是控制房地产开发商资金来源的做法，虽然在短期内能抑制土地价格，但中长期看此举减少了住房供给数量，加剧了房价上涨的压力。

从“京七条”看，新一轮房地产调控借鉴了这些教训，把重点转向了增加供给。

新一轮房地产调控的又一特色，是关注地区间差异，发挥地方政府作用。过去的每一次房地产调控，都是国务院或建设部出台政策，然后由各地制定细则。而新一轮调控主要由地方政府唱主角。最先出台政策的城市是深圳，北京次之，估计上海、广州等几个房价上涨较快的城市也会有相应动作，而大多数二、三线城市则预期不会有新政出台。

不部署全国统一的调控政策，是由当前楼市形势决定的。尽管从统计数据看，房价仍呈现全国普涨态势，但北京、上海等一线城市的上涨速度和幅度明显高于其他城市。截至三季度末，“北上广深”的新建商品住宅价格同比都超过了20%，而大多数二、三线城市的新建商品住宅价格的同比涨幅大多为10%左右。从销售情况看，“北上广深”出现了“日光盘”，而不少三、四线城市的住宅出现了滞销。可见，地区间的差异决定了出台全国统一的调控政策已无必要。

尽管此次调控借鉴了过往经验，但我仍然对其成效抱谨慎态度：

一是，中国货币扩张仍然过快，这在一定程度上是由美国政府左右的，不是中国政府能够主宰的。只要美国量化宽松货币政策持续，中国货币快速扩张的势头就难以结束，房价当然难以控制。

二是，不合理的土地出让制度。房价上涨与土地财政有直接关系。现行的土地出让制度规定农村集体所有制的土地不能进入市场，只有地方政府才有资格出让土地。此项不合理制度导致地方政府成为土地的超级垄断者，土地价格一定是易涨难跌，房价当然就是水涨船高了。

美国的货币政策仍然充满变数，中国土地出让制度变革同样充满变数。中国房价当然也存在变数。

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作者为中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任