安省今年至少有27家开发商进入了破产接管状态，这是多年来最高的数字。专家称，数字激增令人震惊，可能使成百上千套住房单位陷入困境，楼花买家的毕生积蓄岌岌可危。

“新建市场完全死了。”房地产公司Legalclosing.ca的律师Mark Morris说。追踪加拿大最大破产事件的数据库Insolvency Insider称，2023年安省报告了18宗开发商破产接管申请，2022年为16宗，2021年为19宗，2020年为15宗。Insolvency Insider的编辑Dina Kovacevic说，这些数字是基于对法院指定大型破产接管案的报道。法院命令可以在接管人的网站上找到。

过去几年来，住宅建筑行业已经开始显露裂缝。StateView Homes在2023年中期崩溃，因其违约数亿元的债务，导致数百户房主陷入困境。Mizrahi Developments在2023年10月进入破产接管状态，位于Yonge和Bloor街上的85层豪华大厦The One的未来不明。

专家表示，这一趋势可能会持续多年，因为建筑商面临动荡的经济环境，高昂的建筑和材料成本、劳动力短缺和高利率已经毁灭了项目，数十家建筑商欠下了巨额债务。

Toronto持牌破产受托人Harris & Partners的Joshua Harris说：“我们看到越来越多的开发商和建筑商进入破产接管状态，由于利率保持高位，买家无法完成交易，材料成本上升，这一数字还将继续增加。”

“五年前，买楼花是令人兴奋的生意，但现在人们正在苦苦挣扎。”

消费者陷入不确定状态

最近，Harris接到一个不寻常的案例。作为持证破产受托人，他的工作是帮助那些难以偿还债务的人。6月份，一位客户找他请求申请破产，因为她无法偿还6万元债务。

Harris询问了她的资产情况以及她是否拥有物业，通常物业会被出售偿还债务。她说她为一个镇屋付了定金，但房子还没有建成。

“我们调查后发现，开发商已经进入接管状态，”Harris说。“这使她陷入麻烦。”

这意味着她不能申请破产，因为她的资产在技术上不是可以出售的资产，“谁会买一个处于接管状态的东西？”事实上，客户可能连购买协议都保留不了。

持证破产受托人、TDB重组公司总监Bryan A. Tannenbaum表示，通常在接管过程中，楼花买家最终会终止他们的购买和销售协议。

他说，当建筑商的贷款违约时，住房项目会进入接管状态。然后，贷款人可以申请法院将房产置于接管，通过法院命令任命的接管人随后接管，以“原样”出售或市场化，或完成项目并实现债权人的利润和回报。

新购买者通常会要求通过法院命令终止现有的购买和销售协议，因为这些协议不再盈利，且定金已被破产建筑商使用。

他说：“在大多数情况下，我会说99％的情况下，这些购买和销售协议不幸被终止。一个愿意接手项目的新购买者不想对这些合同负责。”

然后，楼花购买者有权前往安省消费者保护组织Tarion，获取部分或全部定金退款，这取决于他们买的是公寓还是freehold房。

如果买家在2018年1月1日或之后签署了购房协议，销售价格在60万元或以下的房屋，定金最多可以有6万元的保障。超过60万元的房屋，保障金额为销售价格的10％，最高不超过10万元。

公寓的定金通常由建筑商的律师保管，并且必须全额退还，不计利息。如果建筑商没有退还，那么Tarion只提供最多2万元的保护。

Tannenbaum补充说：“接着新开发商重新销售单元，但他们通常会要求更多的钱。”

“归根结底，这种情况下，楼花买家失去了房子。这就是后果。”

专家说，即使另一家开发商买下项目，也不能保证会完成项目，有时所有权可能多次转手，这样，急需的住房供应会延迟多年。

一个例子是位于列治文山Oak Ridges社区的72个镇屋项目。2022年，King Development从Ideal (BC) Developments购买了Bostwick Cres的8、10、12、14、16和18号以及Bond Cres的2、6和8号的地块，但后来发现该建筑商没有在安省建造或销售新房的许可。

由于Ideal (BC) Developments未获授权建造，King接手时该项目已被延误。不久之后，King于6月份因欠其最大债权人2250万元而进入接管状态。

这些房产目前仍未建成，距离最初的买家购买该地块已经过去4年。

多伦多房地产经纪人、RARE Real Estate经济研究主任Daniel Foch说：“目前正在形成一个重大的供应缺口。”不仅因为项目从一个买家转手到另一个买家，而且因为楼花环境如此严峻，预售和新建筑数量都在减少。

根据房地产研究公司Urbanation的报告，公寓的预售比例处于20多年来的低点，不到50％。如果没有至少70％的预售，公寓项目就无法开建，因此销量减少极大地减缓了供应管道。

更多的购房者因为利率远高于几年前他们同意购买时的利率而放弃定金，无法完成购房，房地产律师Morris说，转让交易(assignment sales)的接受者减少了。

目前市场环境表明，处于财务压力下的开发商将难以找到买家，使他们更容易进入接管程序。

Foch说：“在未来三到五年内，高层建筑减少将是相当灾难性的。”

新建筑的未来

但即使尘埃落定，我们也不太可能很快恢复正常。

Foch说，陷入困境的建筑商最有可能的结果是合并和收购增加，开发土地将被大玩家吸收。

Morris说，楼花市场在未来五到七年内不会看到增长，因为“我们失去了半个世纪到一个世纪的资本增值。”

他说，定价已经脱离了加拿大人的收入，偏离了正轨，价格必须大幅下降，人们才会再次购买。”