最近，平静已久的温哥华再次成为人们的焦点，这次，还是因为房地产。事情是这样的：万能的加拿大税务局在审查一桩房产交易时，发现此房产在交易中漏交了69.5万加元的税款，于是国税局向买家追偿。

但是，买家也是一脸蒙蔽，在查清楚原委后，发现是因为公证员在调查该房产卖家是否属于纳税居民时未尽责，于是，他们将该公人告上法庭，最后，卑诗省最高法院判决公证人支付加拿大税局欠收的69.5万加元税款。

公证员未落实卖家身份

根据卑诗省最高法院的判决文件上显示，李姓及毛姓两名买家，在2014年11月3日签署了一份合同，购买位于温哥华的一栋556万元的物业，并于同年11月17日成为了该物业的所有者。

同时，一位刘姓(Tony Liu)的公证员负责办理他们这桩交易，主要是将卖家的物业所有权转移给买家手上。双方的合约要求公证员按所得税法规定，查询卖方的居住身份。但问题，恰恰就出在这里。

这名公证员没能发现，该物业的其中一个卖家当时并不是加拿大税务居民。因此，在该物业出售时，加拿大税务局自然没收到这笔应纳的税款。于是税局要求该物业的现任业主支付这笔欠税，合计69.5万加元。

此时，这两名买家随后将刘姓公证员告上法院，称他们也是受害者，是公证员在核查卖家身份时并没有尽责，而直接导致税务局漏掉了这近70万的税款。

对此判决，法官在判决书中解释说道：被告(公证员)在交易中同意做“合理调查”，但是并没有执行，同时，也没有告诉原告(现任业主)其潜在的税务责任。现在因为发现当时所有权转移时，其中的一个卖家不是加拿大税务居民，原告被要求纳税，被告明显违反了当时与原告签署的合约，因此要对造成的损失负责。

政府相信大家都很诚实

首先，关于加拿大税务居民的说法，则有以下规定：根据加拿大现行税法，每年在加拿大居住时间少于6个月、不支付收入所得税(income tax)的人士都是非加拿大税务居民，这些人在加拿大拥有的房产在卖出时，必须支付资本增值税(capital gains tax)，交税金额为增值部分的25%。

但是，如今的现状却会使卖家极力的去避开这项税法要求，因为在房产交易中，如果卖家遵守这项法规，就会在交易中将这项资本增值税作为成本加入售出时的房价。这就让这座房子比那些条件相同但卖家属于加拿大税务居民的房产，处于明显的竞争劣势。

而现在的加拿大房地产市场，关于卖家的税务身份的核实，大多都采用“诚信申报制度”(honoursystem)，也就是说，政府会默认所有交易人都是诚实可靠的人士，而且都会根据自己的真实情况进行申报。税务局默认，在诚信申报体系下，卖家已经将资本增值税的成本加入了房价，买家有义务代扣代缴这部分税款。如果税务局向卖家追索税款未果，下一步就是向买家追偿。

另外，对于虚假上报者，却没有规定相关的惩罚，或者法律规定了惩罚措施但在司法实践中并没有得到真正的执行。

小编如此这样，就很尴尬了!

案件直戳目前法律漏洞

这样的判决正好戳中了加拿大法律中的一个漏洞：那就是在加拿大投资房地产的外国卖家和地产经纪，可能会因为急于出售房产，便想办法去掩盖卖家的非税务居民身份，于是他们就声称是加拿大税务居民(但他们实际上不是)。

在房产部门的官员面前，他们报称自己是加拿大居民，以逃避资产增值税，但在税务局面前，他们又说自己不是加拿大居民，以逃避缴纳收入所得税。这样的情况，即使在温哥华和多伦多这样火热的房市，这些税收规则也没得到合适的执行。

不得不说，这次的案例以及判决，对不能确认物业卖家是加拿大税务居民的地产经纪、公证人和律师来说，绝对是一个严厉的警告。

同时，一些律师呼吁卑诗省政府终止目前的“诚实制度”，即主要由卖家自己填写表格，声明自己是否是加拿大税务公民的做法。他们认为，该制度带来的漏洞，可以通过联邦税局、移民部及省政府负责地产销售的部门分享信息来堵上。

CRA变得越来越“智能”

据报道，加拿大税务局(CRA)考虑透过对facebook、Twitter等社交媒体的监察，以及采用其他新的技术手段，来收集民众的个人讯息加以分析，打击故意瞒税和疏忽漏税行为。

同时，CRA在一份引进时代最新技术进行数据收集分析、加强对税务欺诈行为打击的总体计划报告当中，提及到加强对高危人群社交媒体的监察。CRA内部将这些新的技术手段称之为“大数据”(big data)或是“商业情报”(business intelligence)。

数据分析和商务智能，包括数据挖掘(mining accessible data)，可以帮助税务局对纳税人的行为作出预测性分析，利用数据和算法，帮助税务官决定是否要对逃税的人作出警告、打电话，还是进行审计。同时，也帮助税务局花更少的时间和精力在低风险人群上，把资源重点放在处理故意逃税的人。

从以上来看，毫无疑问，加拿大税务局在调查偷税漏税方面，变得越来越“智能”，越来越与时俱进，对于房产之类的交易，不管是买家，卖家，还是经纪人和公证，一不留神，都可能陷入一场突如其来的税务危机之中。