买房时如何更好地砍价?什么样的卖家是最容易下手的卖家?什么时间或天气最适合砍价?最合适的方法又有哪些?在这里，多伦多知名经纪教你如何砍价！

一、寻找最容易下手的卖家

当众多买家面对市场上众多类似的物业，这个时刻就象动物世界里的狼群遇见羊群，既有狼与狼之间的竞争，也有狼与羊之间的斗争，还有羊与羊之间的竞争，更有羊与羊之间的合作，又有狼与狼之间的合作，甚至有狼与羊之间的合作。当一只狼跑不过最慢的羊时，其结果只有被饿死;当一只羊跑不过最快的狼时，其极有可能被狼吃掉，除非它周围还有比它跑得更慢的羊。

需要提请大家关注的一个误区就是：一个精明的买家，不买便宜只占便宜。如果这个房子本身是有大缺陷的话，你买的再便宜都是吃亏，因为本身它就值这个价甚至连这个价钱都不值。比如你的物业是靠高压线、墓地、高速公路和主路的话，这些很多买家都无法接受的缺点会使物业价值大大打折，甚至难以再次销售。但如果一个好的物业你用相对较低的价钱买入，你买得物超所值这就是成功的买入，如果你能买的物超所值，那么你再次卖出就较容易实现超额列润。

通常来说总是一分价钱一分货，如果你想要买得物超所值你就必须找到突破口。所谓“苍蝇不盯无缝蛋”，卖家的弱点就是最好的突破口。你找到突破口后你就找到了最容易下手的卖家。让我们来看看什么样的卖家是最容易下手的卖家：

1、 定价太过高但又迟迟不能卖出的卖家。一般而言，定价太过高证明卖家比较主观贪欲较重，无数事实证明，人越贪念越容易悲观并在最后关头彻底奔溃。肖郎最近帮客户买进的几个物业都是如此，都是卖家刚开始叫价太高而迟迟不能卖出甚至有买家买后在最后关头反悔，最后数月过后卖家心里防线彻底被我们突破溃决，从而被肖郎奖卖价谈至其买进或者建造成本之下。

2、 必须要卖出的卖家。你非卖不可而我可买可不买，当然我有心里优势;再加上买家及时利用市场上的一些负面消息以助声势，这样就较容易击溃卖家的自信和坚持，从而达到砍价的目的。如老年屋和破产房，或者换房一族已买大屋无力供养两套房的卖家等。

3、 经纪自己卖自己的物业或者和业主有亲戚关系的。很多时候我们会被经纪自己卖自己的物业或者卖亲戚的物业所吓住，一想去买这样的物业可能会出更多的钱。其实不然甚至大错特错。某些时候经纪自己卖自己的物业会比较难谈，但大部分时候经纪在卖自己或者亲戚的房子时都是一个很好的买进物件，因为这是菜鸟级的新经纪在卖自己或自己亲戚的房子。去年冬天，我买过一个韩国经纪在WILLOWDALE绝佳位置的2年新房子，轻松谈下20万，比当时市价便宜15万以上，这个韩国经纪非常年轻，说话都甚至会脸红，所以想不交学费都难，估计现在他也已经成为了一个很好的“猎人”了吧，从“菜鸟”到“猎人”是每一个成功经纪的必由之路，只是有些人“菜”的时间短一些有些人“菜”的时间长一些而已。

二、寻找最容易翻盘的时机

即便是在一个完全的卖方市场中，有时候你会遇到天赐良机的买房时机点，但很多时候你会错过，因为你没有准备好，也没有“对自己狠一点”的勇气。对于肖郎这个中了房地产买卖行销的”毒“的“疯子”而言，别人不想出门或者不工作的时候都是肖郎最好的买进时点。肖郎总结了3大最好的买进时点：

1、 风雪交加的夜晚。在肖郎还是“地产新人”的时候，肖郎带着一个客户在CACHET PKWY看中一个义大利人的房子，当场我的客户要我向卖方经纪提出准备出全价买下，被这个有名的犹太卖房经纪不屑地拒绝了，他说已经有四个经纪注册了明天就是OFFER DAY，就明天一起抢OFFER吧。第二天是感恩节从下午2点起就下起鹅毛大雪，路上全是抛锚的车，卖方电话来是否改天抢OFFER，我们坚决不同意一定要如期举行，短短5公里花了90分钟才到，等到晚上8点半也仅自己们1家来，就改成一对一谈价钱，最后谈到比叫价还低了6万元。这是我第一次在和大牌卖房经纪的交手中占得上风，从而我一夜悟道，瞬间长大，成为一名有勇有谋有战斗力的经纪。无独有偶，2012年的感恩节我也是在一个风雪交加的夜晚帮一个买家买进一个房子，买价比叫价整整低了38万元!

2、 暴雨连绵的天气。如果有连续5天以上都下雨的天气对于买家而言绝对是个好时点。因为卖家的坏心情就会象这连绵的雨天一样，连续数天都看房的人稀少一定会打乱卖家的部署和信心，最后会自乱阵脚，降价卖掉了事。肖郎一旦发现有较长时间的下雨天气就会带领我的买家们东奔西走，四处出击，最终一定会有一些买家满载而归，，得到超值的物业。

3、 长假和法定假日。在这样的假日，大部分的买家都不工作和出去休假了。这个时候，买家就会变得稀少，而所有在卖的房子仍在销售，买卖力量实现了逆转。而且相对较少的SHOWING和人气，会让卖家的心态产生变化。

肖郎总结：“刮风下雨，烈日当头，风雪交加，法定长假”均是绝好的买进时机。常有人问肖郎，你做地产为什么能做得那么成功?其实也没有更多的诀窍，就是在别人不工作的时候工作，在别人看不见的地方用功和苦思冥想。就象一只鸭子，胖胖的为什么还能自如地浮在水面上?因为它的两只脚掌一直在不停地划水呢，只是你看不见而已。

三、采用最合适的方法

古语云“兵战，诡道也。”买卖就是一场没有硝烟的兵战，需要讲究谋略和方式方法。位于生死存亡之地，不可不察，买卖谈判也是如此，一进一退一张一弛，是放是收，该坚持还是该让步，你得胸有成竹。

有些时候你得“快”。当你知己知彼并全部准备好后，当卖家还未准备好时，你就可能“功其不备”拿到一个好价钱。尤其是当你发现一个新上市的物业定价偏低时，你可以尽快出击一举拿下，从而获得比较好的效果。4月份我帮一个客户买进一个当天上市的物业，这个业主是一个住了30年的西人原始业主，我发现其定价比周围已经售出其他物业低了10%，所以当即定下以全价但带验房条件买进，当确定房屋没问题后，我们即刻买定。到现在尚未收房，卖方经纪发邮件过来，说业主仍想KEEP这个物业愿意陪付10万元让我们解约。当然我和买家的心里都明白是因为他们发现卖便宜了10多万，所以才愿意付钱给我们来解约。我们目前仍在商议是否需要拿钱走人。不管如何，这都是一笔划算的买卖，仅付了10万定金不到一个月就可以再赚10万元。

有些时候你得“拖”，“围而不攻”。当一个定位不准叫价过高的卖家长时间不能卖出之时，你可以想见他已经被每天必须的房屋整理，以及可能发生的STAGING、贷款、水电费等费用，甚至导致的精神压力折磨的也差不多了，有点弹尽粮绝的境地了。这个时候作为买家你发起进攻是很容易以最小的代价拿下这个物业。

有些时候你得“诈”，想买假装不想买，不想买假装想买。指东打西，围魏救赵。有一次我带客户买一个物业，正巧它的邻居也在卖。所以我们就假装很高调地要给其邻居下OFFER并故意让隔壁的卖家和卖方经纪看见，最后他们主动找上门来请我们也下一个OFFER，我们最终谈了个很不错的价钱。

有些时候你得使用“连环计”。最近我带客户在一个高尚社区买房，我的买家看中了其中的三家，但其中一家要抢OFFER，另外两家要价也不低。所以我们设计了一个路线图，先有3天验房条件买下其中一家，将其价钱也谈到了较低的水准;第2天我们去抢另一个OFFER，但在性价比上我们已经设定了自己的上限，其结果是我们输了。当天晚上，我们深夜去谈最后一家，告诉他们第一家我们已经有条件买了，抢OFFER的这个房子报价较低估计最终卖掉的价钱也不会高，如果第三家能给我们一个好的价钱和条件，我们可以放弃第一家来买他们的房子，而且是没条件的(反正是5年新的房子还在TARION的保质期呢)。最后三个几乎一模一样的房子，在一周之内全部卖掉。第一家和抢OFFER的那家卖的一样高，而我们买的价钱整整便宜了12%，10多万!